정부 부동산 정책, ‘가격’보다 ‘공급’? 무주택자들 원성 빗발쳐

정부가 빠르면 이번 주 부동산 대책을 내놓을 예정이지만, 시장의 불안감은 사그러들지 않고 있다.

이는 공급이 되더라도 ‘가격’이 높을까 하는 우려 때문이다. 무주택자들은 3기 신도시나 공공택지에서 나오는 아파트의 분양가를 감당할 수 없을 가능성이 있다. 분양가를 마련하지 못할 경우, 사실상 공급이 확보되더라도 의미가 없다는 것.

정부는 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입으로 10~20%의 분양가 인하를 장담했다. 그러나, 실제로는 공시지가 상승으로 되려 분양가가 상승하고 있다. 최근에는 서울에서는 공공택지 분양가가 예상보다 높게 책정되며 무주택 실수요자들의 원성은 더 커지고 있다.

무주택으로 공공분양을 기다려봤자 ‘기회’를 놓친다는 우려 혹은 현실 탓이다. 분양을 기다리며 시간을 보내다 청약에서 떨어지거나, 가격이 감당되지 않아 구축 매매시장에 발을 들일까 하면 집값은 이미 올라 있다.

실제 전국 아파트의 3.3㎡당 매매가와 분양가의 차이가 작년에 역대 최대로 벌어졌다. 부동산114에 따르면, 지난해 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 1692만원이었고, 분양가는 1398만원이었다. 차이는 294만원에 이르렀다. 이는 2019년(55만원) 대비 5.3배로 증가한 것으로, 이전 최대치였던 2006년(176만원)보다도 1.7배나 많았다.

지난해 17개 시도별로 3.3㎡당 아파트 매매 가격이 분양 가격보다 높은 곳은 서울(922만원), 경기(97만원), 세종(799만원) 세 곳이었다. 해당 지역은 지난해 유난히 집값이 올랐다. 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 인해 낮은 수준으로 유지하고 있는 반면, 집값은 끝을 모르고 올라 간격은 더욱 벌어진다.

무주택자들은 방법이 없다. 청약만을 기다리다가 높은 분양가에 놀라고, 뒤늦게 구축 집을 알아볼까 하면 이미 집값은 오른 후이기 때문이다. 무주택자들이 ‘우리는 어쩔 수 없이 무주택자다’라고 자조하는 이유다. 현실적으로 ‘대출 사다리’ 없이 무주택을 벗어나기는 어렵다. 그럼에도 정부는 대출규제 방침을 고수하겠다는 입장이다.

무주택자들에게 주택담보대출비율(LTV)를 완화해주자는 주장이 제기됐으나, 정부는 집값 상승 우려로 대출규제를 유지하겠다는 입장을 거듭 내놓았다. 문재인 대통령 또한 지난 18일 신년기자회견에서 “무주택자의 내 집 마련을 위해 대출규제를 완화해야 한다”는 취재진 질문에 “대통령이 마치 지침을 내리는 듯 하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다”고 선을 긋는 모습을 보였다.

한편 비규제지역에선 주택담보대출 비율(LTV)이 70%인 반면, 조정대상지역은 9억원 이하 주택 기준 50%로 비율이 떨어진다. 투기과열지구에선 40%로 더 낮아진다.

분양가가 9억원을 넘을 경우 중도금 대출을 받을 수 없다. 입주 시점에 해당 주택의 시세가 15억원을 넘을 경우에는 잔금대출이 불가능하다.

규제지역이라도 LTV를 최고 70%까지 받을 수 있는 디딤돌대출이 존재한다. 연이율 1∼2%대에 주택구입자금을 대출해 주는 제도다.

하지만 전용면적이 85m²(수도권이 아닌 읍면 지역은 100m²) 미만이면서 담보주택 평가액이 5억 원 이하인 주택만 대출이 가능하는 한계가 있다.