갱신권 미행사 월·전세 재계약 보증금, 10% 넘게 오른 것으로 드러나

‘무주택자들의 주거안정’을 내세운 취지와는 무색하게 임대차 3법이 시행된 이후 월세보다 전세 임차인들의 보증금(월세의 경우 환산보증금 기준) 인상 폭이 확대된 것으로 조사됐다. 통상 임대료가 높은 중대형 아파트일수록 갱신권을 행사하는 경우가 드문 반면 보증금 인상 폭은 큰 것으로 드러났다.

부동산R114의 16일 발표에 따르면 전월세 신고제를 시행한 지난해 6월 1일부터 올 3월 말까지 신고된 서울 내 전월세 17만3700건 가운데 갱신계약(재계약)으로 신고된 4만9523건의 종전 및 갱신 계약 내역 분석 결과, 종전 월세 계약이 갱신계약에서도 월세로 체결된 경우는 모두 9805건으로 집계됐다.

이 중 갱신권을 행사하지 않은 4220건의 환산보증금은 5억2088만원이었던 종전과 비교해 갱신계약에선 5억9221만원으로 13.7%(7133만원) 오른 것으로 확인됐다.

반면 갱신권을 행사한 5585건에서 보증금은 종전 5억4141만원에서 갱신 계약에선 3.2%(1742만원) 올라  5억5883만원으로 집계됐다. 이는 갱신권을 행사하지 않은 월세 재계약 상승률의 25%를 하회했는데 갱신권을 행사할 경우 직전 계약보다 임대료를 5% 넘게 인상할 수 없기 때문으로 풀이된다.

한편 전세에서 전세로 재계약이 이뤄진 총 3만7492건 중 갱신권 미행사 1만59건의 평균 보증금은 4억7799만원에서 8570만원(17.9%) 뛰어 5억6369만원이 됐다. 전세간 계약이 월세간 계약보다 4.2%p 큰 상승 폭을 나타냈다.

전세간 거래에서 갱신권을 행사한 2만7433건의 평균 보증금은 종전 4억9758만원에서 4.7%(2321만원) 오른 5억2079만원으로 역시 월세간 계약보다 큰 상승을 기록했다.

이에 대해 업계 관계자들은 전세 보증금의 경우 계약 만기에 임차인이 돌려 받는 돈이어서 임차인이나 임대인이 이자 형태로 지불하는 월세보다 가격 인상이 상대적으로 용이했을 것으로 풀이했다.

주택형에 따른 갱신권 사용 비율은 중대형보다 중소형이 컸던 것으로 확인됐다. 기간 내 재계약이 체결된 4만9523건 가운데 전용면적 60㎡ 이하 물건의 거래는 1만9049건, 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 2만1931건, 전용면적 85㎡ 초과는 8543건으로 각각 집계됐다.

이 가운데 전용면적 85㎡ 초과 물건의 갱신권 행사 비율은 63.6%로 가장 낮은 수준을 보였다. 반면 전용면적 60㎡ 이하의 갱신권 행사 비율은 70.8%로 가장 높은 것으로 확인됐다. 가장 많은 거래량을 차지한 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 계약 가운데선 67.5%가 갱신권을 행사한 것으로 확인됐다.

대형 면적 주택은 집주인이 갱신권 행사를 거부하고 높은 임대료 인상을 요구할 경우에도 자녀의 학업이나 직장 등 문제로 이사가 쉽지 않은 탓에 갱신권을 행사하지 못하는 경우가 많은 영향으로 풀이된다. 또 세입자가 향후 전셋값이 더 치솟을 것으로 예상해 일단 임대인의 요구대로 보증금을 올려준 뒤 갱신권 행사 카드를 아껴둔 것이란 풀이도 나온다. 혹은 중대형 거주자일수록 보증금 인상에 대응하는 여건이 상대적으로 양호했을 것이라는 의견도 제기된다.

한편, 이번 조사에서 신규 계약의 경우 종전 계약 내역을 알 수 없었다. 다만 작년 6월 전월세신고제 시행 이후 신고된 갱신권 행사 계약은 종전 보증금 및 월세 등 임대조건이 공개되는 것을 토대로 나온 결과다. 이때 월세는 모두 전세 보증금으로 환산해 집계했으며 이때 사용된 전월세전환율은 작년 6월부터 올 2월까지 서울 아파트 평균치인 4.1%를 적용했다고 부동산R114는 밝혔다.

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