“1000만원이면 아파트 한 대”… 20대 투자자까지 몰리는 이 동네

김해 삼문동의 공시가 1억 이하 한 아파트 전경. /네이버 거리뷰

“지금 매수하는 분들은 대부분 외지인들이죠. 한 명이 5~6채씩 사가는 경우도 있어요. 몇 년 간 가격이 뛰지 않던 곳이라 동네 사람들은 ‘이게 무슨 일인가’ 하고 놀랍니다.”

17일 경남 김해시 삼문동 A공인중개업소 관계자는 “올 초 매수 문의가 정점을 찍나 했더니 최근엔 더욱 찾는 이가 늘었다”며 “매물만 있으면 외지인들이 집도 보지 않고 계약금을 보내 매매를 한다”고 설명했다. 20년차 1530가구에 달하는 젤미마을1단지부영은 작년 초부터 거래가 활발해지더니 지난해 8~9월만 해도 7000만~8000만원(전용면적 47㎡ 기준)이던 시세가 최근(8월 21일 기준) 1억4000만원 가까이 치솟았다. 1년 만에 2배 가까이 가격이 뛴 것이다.

이처럼 지방 소도시인 김해 부동산이 과열 현상을 보이는 것은 공시가 1억원 미만 주택에 대한 투자 열풍이 확산한 영향으로 보인다. 최대 12%까지 취득세율을 인상한 지난해 7·10 부동산 대책 이후 규제를 피해 지방 비규제지역에 ‘공시가 1억원 미만’ 주택 몸값이 뛰고 있다. 취득세 중과 규정을 피할 수 있고 양도소득세·종합부동산세로부터 안전한 투자로 인식되어 소액 투자자들이 공시가 1억원 미만 주택으로 몰리고 있는 것이다.

올해부터 취득세율이 급등하면서 조정대상지역 기준으로 취득세율이 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%다. 기존 취득세율인 1~3%보다 월등히 높은 수준이다. 그러나 공시가격 1억원 미만 아파트는 다주택자 여부와는 상관 없이 기존 취득세율 1.1%만 부담하면 된다. 상대적으로 양도세 중과에서도 자유롭다. 서울·경기·세종·광역시를 제외한 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에 포함되지 않기 때문이다.

온라인 부동산 커뮤니티 등에선 소위 ‘네임드’(실력이 검증된 사람)로 불리며 분석 내용을 공유하는 전문 투자자들이 “아직 먹을 게 남아 있다”며 김해 지역을 속속 지목하는 중이다. 이들은 “공시가 1억원 이하 ‘초저가’ 아파트들은 10채, 20채를 사도 취득세를 1%만 내면 된다”며 “아파트값이 몇 백만~몇 천만원만 값이 뛰어도 남는 장사”라며 투자를 부추기는 양상이다.

이에 따라 이 지역 공시가 1억원 이하 매물은 매수세가 집중되어 매물이 빠르게 소진되는 중이다. 부동산 정보 애플리케이션 아실에 따르면 무계동 소재 석봉마을9단지부영은 지난 4개월간 매물이 73건에서 48건으로 34% 줄었다. 옆 단지인 석봉마을10단지대동은 55건에서 20건으로 63%이 감소했다.

거래가 빠르게 체결되자 가격 역시 가파르게 뛰고 있다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 김해시의 지난달 아파트 평균 매매가격은 1.65%, 전셋값은 2.42% 뛰어 경남에서 가장 높은 상승률을 보였다. 지난해 7월부터 1년간 상승률은 각각 11.43%, 15.97%에 달한다. 경남에서 유일하게 조정대상지역으로 묶인 창원시 성산구와 비슷한 수치다.

인근에서 ‘부전-마산’을 연결하는 복선전철 ‘장유역’이 개통되며 투자자가 몰린 석봉마을9단지는 전용 47㎡이 이달 11일 1억3800만원(10층)에 매매되어 전고점(2014년 11월·1억3900만원)에 육박했다. 부곡동 장유부영13차도 연일 값이 뛰더니 지난달 매매가 1억원을 넘어섰다. 지난달 30일 1억550만원에 팔리며 지난해 10월(5000만원) 매매가 대비 110% 넘게 뛰었다. 무계동의 한 중개업소 대표는 “최근 이 일대 아파트들의 매매 매물은 대부분 소진되고 1층 같은 비선호 층만 남아 있다”며 “갭투자에 나선 투자자들이 내놓은 전세 매물만 나와 있는 상황”이라고 밝혔다.

투자자들의 대부분은 서울·부산 등 전국에서 몰려온 외지인들이다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 김해시 아파트 외지인 매입 비율은 41.7%에 달했다. 아파트를 산 10명 가운데 4명은 김해시나 경남에 거주하지 않는다는 것이다.

적은 자본으로도 매수가 가능해 주부나 학생들까지 몰리고 있다는 것이 이 지역 중개업소들의 전언이다. 예를 들어 삼문동 갑오마을11단지부영 전용 59㎡는 매매가가 1억5000만~1억6000만원이나, 전세가는 1억4000만~1억5000만원이라 소액으로도 투자가 가능하다. 이 단지를 주로 중개하는 K공인중개업소 관계자는 “20대 젊은 청년이나 학생들이 투자를 하러 이 단지를 찾는 경우도 종종 있어 깜짝 놀라곤 한다”며 “서울 등 수도권 집값이 너무 오르니 지방이라도 투자를 해야겠다는 생각으로 이 곳을 택하는 것 같다”고 밝혔다.

다만 전문가들은 투자열풍이 사그라들 경우 거래 위축과 시세 하락이 나타날 수 있다고 경고한다. 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 공시가가 계속 상승하며 초저가였던 아파트의 공시가격도 금새 1억원을 훌쩍 넘을 가능성이 커졌기 때문이다. 이 경우 세금 부담이 급증해 주로 단골고객이었던 다주택자들의 매수 수요가 크게 감소해 매도 자체가 쉽지 않을 수 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “다주택자들이 ‘묻지마 투자’를 하며 값이 뛴 아파트들은 공시가 1억원이 넘는 순간, 매수 시 시세차익 실현이 거의 불가능하게 된다”며 “이렇게 되면 매도 물량을 받을 매수자가 매우 드물 것”이라고 조언했다.

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